人手不足と不動産価格

マンション管理人の仕事でダイエットができるようだ。これからリストラされる地銀従業員などの丁度良い受け皿になるだろう。
一番、拙いのがマンション管理人に「外国人労働力(外国人技能実習生)を使う」という選択だ。マンションの清掃など管理をいくらしたって技能にはならないだろうに。日本は技能実習という建前で外国人労働力を導入している。これじゃ、賃金は上昇するはずがない。


管理人の人手不足が「限界マンション」を生む! 法律の影響も…〈週刊朝日〉 4/20(金)
 都市部で新築ブームが続く一方で、中古物件の老朽化や入居者の高齢化も進むマンション。住人の死去や転居で空室が増え、管理費徴収もままならず、最近の人手不足で管理員のなり手がいない。あなたの自宅が、そんな“限界マンション”になれば、ゴミ屋敷やスラム化への道が待っている。

「マンションは施設の老朽化と住民の高齢化という二つの『老い』に直面していますが、もう一つ進む老いがあります。清掃や点検を担う管理員の高齢化です」

 こう話すのは、不動産コンサルティング会社「さくら事務所」の土屋輝之さん。マンション管理のコンサルタントとして、住民らの課題に向き合ってきた。
「ここ数年は毎年10万戸前後が新規供給され、マンション数は増えています。一方で、常駐・通勤の管理員の担い手が足りません。管理会社は人材確保のため、定年を延長したり、採用年齢を引き上げたりしています。その結果、管理員が高齢化しているのです」

 マンション管理業協会が3月にまとめた調査によると、会員の管理会社の過半数が管理員採用が難しいと答えた。特に、勤務時間週30時間未満の通勤管理員は、6割超が「大いに不足」「やや不足」と答えており、不足感が強かった。
 協会の関西支部長、鈴木清・阪急阪神ハウジングサポート社長は「当協会が協力している公益社団法人大阪府シルバー人材センター協議会の管理員技能講習は、50人の枠に200人以上の応募が普通でした。それなのに、ここ数年は応募段階で定員割れの状態。実際に受講する人は40人を大きく割ることもある」と嘆く。
 さくら事務所の土屋さんも、こう指摘する。
「管理会社は業績アップのために新規受注が必要ですが、管理員を確保できずに受注を見送らざるを得ない例もあります。また、欠員となった場合などに後任者が決まらず、毎日違う代行管理員でしのぐケースもみられます」
 なぜ、管理員はそれほどまでに足りないのか。土屋さんが続ける。
「数年前まで、マンション管理員は定年退職した人や早期退職した人の第二のキャリアとして人気でした。しかし、この世代の人たちが管理員の求職市場に出てこなくなったことが、一因として考えられます」

 きっかけの一つが、2013年に施行された改正高年齢者雇用安定法だ。希望者全員を65歳まで雇うことが企業に義務付けられた。このため、管理員の応募が多かった60代前半の求職者が減っているという。
 協会の試算によると、管理や清掃を担う現場従業員は約8万7千人。全体の半数は65~70歳で、8割超は61歳以上となる。マンション管理は、シニア世代に支えられているのが実情だ。

 かつては50代の早期退職者が管理員として採用され、65歳まで働くことが一般的だった。今や65歳は定年でなく、採用時の年齢層になった。70歳を超えて働く人も増えている。

■広がる採用難 直近3年で加速
 採用が難しくなった時期として、調査に回答した企業の4割が「1年超2年以内」、3割が「2年超3年以内」と答えた。全体の8割の企業は、直近3年で採用が難しくなったと認識していることになる。

「団塊世代が75歳以上となる『2025年問題』が近づくにつれ、事態はさらに深刻化すると考えられます。さすがに75歳を超えてできる仕事ではないし、70歳でも相当体力のある方でないときついと思います」(笹島さん)

 管理員室に座っていて、何となくラクそうと思われやすい仕事。しかし、現実はそうではないようだ。
 マンションの規模や管理組合との契約で業務内容は異なるが、管理員室の席を温める暇もないほど忙しいことも珍しくない。こうした仕事のハードさも、人手不足に拍車をかけている。

「管理業務は、いわゆる3K(きつい、汚い、危険)の激務です。その割に待遇が良くないし、給与も上がっていない。割に合わないからやめる人が多く、離職率も高い傾向です」

 朝、ゴミ収集に間に合うようにマンションに出勤し、ゴミ置き場のゴミを収集車が来る場所へと運ぶ。分別されていないゴミは、管理員が改めて分別する。回収が終わると、ゴミ置き場の清掃。その後、共用部分の清掃や設備などの巡回点検をする。高層マンションだと、階段を上り下りし、すべての階を清掃・巡回することも珍しくない。この仕事に就くと、何キロもやせるという人が多いという。


この点、ASEAN地域にマンションを購入するのは良いアイデアだと思う(別に信用しないでいいんですよ!( ̄^ ̄)ゞ)。
原則、ASEANでは人口が増えているからマンション需要がある。また、資産税が日本と違って無いまたは激安いのだ(但し、タイはインフレで管理費上昇傾向にある。日本の管理費はクレージーだということすら日本人は知らない)。
NINJA300はチェンマイ(ニマンヘミン通り)のマンションは既に利益確定(67%アップ)したが、パタヤのマンションはまだホールドしている。同じマンションに部屋をホールドしているオランダ人に聞くと、彼女はタイ(パタヤとバンコク)に合計26戸のマンションを持っているという。賢い。


日本でマンションに資産価値があるのは、都心部区分マンションや地方中心都市の真ん中の土地位だろう。
ところで、シナが北海道の水源の土地を買い占めているが、いったい、わが国の国会は何をやっているのか?!引退したYKKはしゃしゃりでてくるし、岸田も石破も親シナ派丸出しだ。日本人の大半は「アキメクラ」だから、困ったものである(「上から目線」でいけませんか?!)。日本がシナ配下になれば、NINJA300はASEANで和僑となって生きるしかない。「ケセラセラ」である。





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この記事へのコメント

- NINJA300 - 2018年04月20日 13:02:28

日本では灘や開成や麻生の受験生憧れの大蔵事務次官が、女性記者に汚い言葉を投げかけるらしい。「キャバクラ行けや!ボケジジー」といいたい。(笑)

しかし、なぜこの時期にスキャンダルがでてきたか?誰が得をするのか?
良いのだ。NINJA300は「財務省解体」に大賛成である。いい加減、緊縮財政は止めろ!!

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NINJA300

Author:NINJA300
ASEAN在住日本人の資産運用ブログ。NINJA250からNINJA300へ排気量アップしました(2013/11)。

最近気付いた点は、自分が永遠に"a bud looking for bloom"であり、「捨石(a stepping stone)」であるということです(2015/03/26)。

☆☆☆ムーンフェイズ/月齢☆☆☆



(キャリアほか)
日系投信会社でファンドマネジャー、アナリスト。欧米系投信会社で投資情報室長、マーケティングを経験。ファイナンス修士号(Master of Finance)、CMA(日本証券アナリスト)。タイ(バンコク、チェンマイ、パタヤ)、ベトナム(サイゴン、ハノイ)など主にASEAN地域を拠点にトレーダーとして生きる。その間、ジムロジャースなどへのインタビューやアジア株関連記事ほかを執筆する。
東京時代は故渡辺昇一、西尾幹二他を乱読。現在は馬淵睦夫、宮崎正弘他の著作が好物。物価安(円からみて)のチェンマイ時代は「頼山陽」のごとく暴れまくった(笑)。政治的には「保守」とは思うが、あくまで「トレンドフォロワー」なので「風見鶏」かもしれない。しかし、譲れない一線(a matter of principle)を保持する。「オタク」の倉山・上念一派よりは、水島総・三橋貴明の方が好き。消費増税・プライマリーバランス(PB)に反対の一方で、憲法改正・日米同盟強化を支持する。NINJA300は既得権益者とはまったく異なる立場にいます。日本が「国体」を保守し、アメリカから「真」の独立を勝ち取ることを願っております。

(Pirate Code)
"Take everything what you can, give nothing back"

「亡者の箱まで、にじり登った15人、一杯やろうぜ、Yo-Ho-Ho!他の奴らは 酒と悪魔に 飲まれたぞ、もひとつやろうぜ、Yo-Ho-Ho!」


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「ベトナム...それは旧ソ連型共産主義の最後の生き残り国家の一つだ。そこには我々のの想像を絶する文化と9635万人の多子若齢のベトナム人が住んでいる。そして驚くべきことにはベトナム人は【反シナ・親日】なのだ。このメルマガは約10年間ベトナム在住の日本人アナリストがベトナム株式市場を分析する驚異に満ちたレポートである。」

「ベトナム在住・証券アナリストがみたベトナム株・2019年1月号/第2回」
URL: https://foomii.com/00138/2019010418534751016

※データ記載には注意を払っていますが一人で書いておりますので、間違いが全くないというわけはないと思います。若し、間違いにお気づきになられた方はご一報いただければ幸甚です。また、ご承知のように、投資は全て自己責任ですので当ブログは一切責任を負いません。

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