ベトナムの不動産

ベトナムでは2016年7月に改正住宅法が施行され、外国人の不動産所有(最長50年)が認められた。昨年7月から年末までで、外国人1000人が越不動産を購入し、今年Q1だけで700人が同じく越不動産を購入したと報告されている。ほとんどはシナ人や台湾人投資家や外国人向けの住宅マンション投資ファンドで、ほとんどが転売・投資目的だ。一方、ベトナム不動産市場は実需が豊富で、特に中間層の購買意欲が強い。

ベトナムでは2008年にバブル崩壊し、その後は高金利が続き不動産市場は停滞した。しかし、経済成長による世帯年収増が住宅需要を盛り立て、2014年以降は不動産市場は堅調に推移している。今年は昨年ほどの勢いはないものの、需要は底堅い。ベトナムでは、日本と違って人口が増加傾向にあるのが大きい。なお、日本のODAがベトナム不動産価格上昇の大きな原因になったのは事実だ。

加えて、ベトナムでは三世代の大家族から、核家族化が進捗中で、核家族化は住宅需要を生む。その中心は三十台半ばの中間層夫婦で世帯年収は1万6000ドルから2万ドル程度のブラケットだ。購入資金については、家族や親戚から資金を集める人もいれば、銀行から長くて15年程度のローンを組む人もいる。売れ筋は70平米程度の物件で仮に10万ドルなら半分をキャッシュ、半分をローンで支払うケースが多い。なお、ベトナムバブルの時代は中間層に銀行は融資なんてしなかった。当時、融資は富裕層のみの特権だった。

ベトナムは日本の高度成長期の状況を繰り返していると思えばよい。これから給与が上がるという確信があって、家や車や家電など大型消費財への願望が強いのだ。したがって、住宅購入意欲は強い。但し、日本の住宅金融支援機構(旧・住宅金融公庫)のような政府や公的機関が住宅用の低金利ローンをサポートする仕組みはまだ未発達であり、これが出来上がるには最低でもあと5年程度はかかるだろう。したがって、それまでの5年間は住宅価格のバブル的急騰はないと予想する。バブル的急騰の前提として、誰でも簡単に融資を受けられるという前提が必要だからだ。一方、高級物件市場は外国人の増加につれて、価格上昇トレンドに入ると思われる。80年代の東京のように。

ということで、ベトナム不動産を売却した資金は国外に出せるようになったらしいし、外国人登記(レッドノート)もできるようになったのだが、日本よりもリスクが高いことに変わりないし、買い急ぐ必要はない。もっと言えば、ベトナムに縁のある人(ベトナム人が配偶者だったり、ビジネスを所有していたり)以外の方はわざわざベトナムの土地を買うよりも、日本の田舎の土地を購入(または賃貸)してのんびり暮らしのほうがいいのじゃないかという気がする。

海外不動産の注意点としては、工事の遅れや中止がある。そのため、1)デベロッパーの選定が必須、2)人口動態などカントリーリスクが重要になる。ベトナムの場合は、人口増だし、電力事情などインフラも改善している。カンボジアは不動産バブルが行き過ぎた感があるが、今後5年間のベトナム不動産の押し目は狙い目かもしれないと思っている。但し、ベトナムの高級物件の価格はすでにタイ並みに高いのは問題だ。日本人が購入するならば、ロケーションの良い場所の70平米程度の物件か。ベトナムでビジネスを所有していたり、働いているならば、郊外の一戸建てという選択肢もある。いずれもロケーション・ロケーション・ロケーションが原則だ。

個人的には、ベトナムなら気候の悪いハノイよりも、ニャチャン辺りが良いのではないかと思っている。新鮮な魚が旨そうだから。ダラットもいいな。気候は世界一だし、ニャチャンまで山を下って魚を食えばよい。(笑)一度、ダラットからニャチャンまでバイクで下ったことがあるのだが、その景色は素晴らしかった。ベトナム最大の都市・サイゴンは気候も良いし、仕事もありそう。ま・・今の時代はエアコンとWEBがあれば暮らせる。言葉を換えれば、どこでも欠点はあるが、それは致命的ではなくなったということだ。






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カンボジア不動産市場終了

カンボジア不動産市場はどうやらシナ不動産市場と前後して終了したようだ。
商業セクターは日系のホテル・オークラやスターツの不動産直接投資が市場需給を圧迫しそう。意思決定の遅い日系はいつも市場の最後にでてくる。市場ピークアウトの良いシグナルだ。
今年上半期のサービスアパートの賃料は供給過剰から前年比7.2%減。今年下半期から2020年にかけてサービスアパートメントの完成予定が続き、あと10年程度は賃料の低下が続くのではないか?
新築住宅マンション平均価格は前期比35.8%減と酷い下落だ。市場の需要は高級マンションから中級マンションへシフトしている。

Knight Frank, the independent global property consultancy, today released its third publication for their Market Highlights Report series, providing insight across Phnom Penh’s commercial and resident 03 August 2016
Knight Frank, the independent global property consultancy, today released its third publication for their Market Highlights Report series, providing insight across Phnom Penh’s commercial and residential sectors for H1 2016.

Commercial Sectors
The completion of Exchange Square by Hongkong Land, scheduled for the end of 2016, is expected to add significantly to the Grade A office space, which has been experiencing higher demand for the past 6 months with Vattanac Tower’s occupancy steadily approaching 50%. Demand for prime office space is forecast to increase in the medium to long-term as various bilateral agreements come to fruition, which are expected to increase the flow of investment into the Kingdom.

A surge in Japanese investment entering Cambodia is expected to have a significant impact across all real estate sectors, with Aeon Mall’s announcement of their second retail investment as part of their expansion scheme into the ASEAN region. Meanwhile, Hotel Okura and Starts Corporation have each announced a hotel development, which are now at various stages of the development pipeline.

Mixed-use developments offering stratified retail and office space, as well as purpose-built hotel buildings available for sale are slowly capturing the market’s attention, and are expected to provide investors a much needed opportunity to diversify going forward given the imminent glut in the residential sector.

Rental prices in the serviced apartment sector showed a 7.2% decline YoY, due to increasing competition from the completion of more serviced apartment and condominium projects. Rents are expected to face continuous downward pressure as more projects approach completion starting from the end of 2016 continuing through to 2020.

Residential Sector

A 35.8% decrease QoQ in average asking prices per square metre in newly launched condominium developments shows a shifting condominium landscape with developers of large-scale condominiums targeting the low to middle-income market, which could potentially spur domestic demand. Meanwhile, revived interest from Singaporean, Taiwanese and Hong Kong property buyers restores investors’ confidence in an increasingly volatile foreign market.

Mr Ross Wheble, Country Manager of Knight Frank Cambodia, highlights, “Developers are examining the market more carefully and are realising how much the real estate sector has changed within a three year period. With a lot at stake given the amount of FDI that has flowed into the real estate sector - US$2.9 billion (15% of total FDI) over a period of 20 years starting from 1994 –investors are now recognising market research as an integral part of the development process.”

プノンペンのマンションなんて買わなくて良かったという人は結構いるのではないだろうか。移民が増えると治安が乱れるのが世の習い。プノンペンはシナ人、朝鮮人で溢れかえっている。しかも、そのなかでも特に柄の悪い連中が多い。個人的印象だが、フンセン独裁下のカンボジアはまだまだ弱肉強食の地獄である。
今年の5月、プノンペン中心部(モニポン通り)でNINJA300は若い妊婦がレストランのゴミ袋を漁っている姿を目撃し、なんとも言えない気分になった。普通なら、もっとも外観を気にする年頃。しかし、お腹の子供のためには栄養のあるものを食べなければという気持ちだったのだろう。なんとも言えない気持ちになった。カンボジアの貧富差は激しい。怖い国である。


アンナ社長の不動産会社は無免許だそう。アンナはキレイというよりも、何も知らないカワイイだけの娘というのがNINJA300の印象だった。要は、食って糞してセクースするだけの女でしょ。誰が背後にいるのか?いずれにせよ、ちょっとWEBをググるだけで色々なトラブルが出ているのが分かるだろう。詳細は知らないので知りたい方は各自で調査してください。(笑)





プロフィール: Profile

NINJA300

Author:NINJA300
ASEAN在住日本人の資産運用ブログ。NINJA250からNINJA300へ排気量アップしました(2013/11)。

最近気付いた点は、自分が永遠に"a bud looking for bloom"であり、「捨石(a stepping stone)」であるということです(2015/03/26)。

☆☆☆ムーンフェイズ/月齢☆☆☆



(キャリアほか)
日系投信会社でファンドマネジャー、アナリスト。欧米系投信会社で投資情報室長、マーケティングを経験。ファイナンス修士号(Master of Finance)、CMA(日本証券アナリスト)。タイ(バンコク、チェンマイ、パタヤ)、ベトナム(サイゴン、ハノイ)など主にASEAN地域を拠点にトレーダーとして生きる。その間、ジムロジャースなどへのインタビューやアジア株関連記事ほかを執筆する。
東京時代は故渡辺昇一、西尾幹二他を乱読。現在は馬淵睦夫、宮崎正弘他の著作が好物。物価安(円からみて)のチェンマイ時代は「頼山陽」のごとく暴れまくった(笑)。政治的には「保守」とは思うが、あくまで「トレンドフォロワー」なので「風見鶏」かもしれない。しかし、譲れない一線(a matter of principle)を保持する。「オタク」の倉山・上念一派よりは、水島総・三橋貴明の方が好き。消費増税・プライマリーバランス(PB)に反対の一方で、憲法改正・日米同盟強化を支持する。NINJA300は既得権益者とはまったく異なる立場にいます。日本が「国体」を保守し、アメリカから「真」の独立を勝ち取ることを願っております。

(Pirate Code)
"Take everything what you can, give nothing back"

「亡者の箱まで、にじり登った15人、一杯やろうぜ、Yo-Ho-Ho!他の奴らは 酒と悪魔に 飲まれたぞ、もひとつやろうぜ、Yo-Ho-Ho!」


****ベトナム株式市場をディスカバーしよう****

「ベトナム...それは旧ソ連型共産主義の最後の生き残り国家の一つだ。そこには我々の想像を絶する文化と9635万人の多子若齢のベトナム人が住んでいる。そして驚くべきことにはベトナム人は【反シナ・親日】なのだ。このメルマガは約10年間ベトナム在住の日本人アナリストがベトナム株式市場を分析する驚異に満ちたレポートである。」

「ベトナム在住・証券アナリストがみたベトナム株・2019年1月号/第2回」
URL: https://foomii.com/00138/2019010418534751016

※データ記載には注意を払っていますが一人で書いておりますので、間違いが全くないというわけはないと思います。若し、間違いにお気づきになられた方はご一報いただければ幸甚です。また、ご承知のように、投資は全て自己責任ですので当ブログは一切責任を負いません。

http://ninjafighter.blog.fc2.com/blog-entry-1.html

なお、プレビューは天龍寺の雲龍画。日本は「龍国」です。
http://www.rinnou.net/cont_03/10tenryu/

※最後に、NINJA300は完全に「アマゾン」「楽天」等の回し者で、アフィリリンクをクリックすると商品ページに飛んで購入額のわずか数%の"under the table"をもらえる約束になっています。したがって、数円単位でもNINJA300を儲けさすのがムカつく人はどうか買う時はご自分で「アマゾン」にアクセスをお願いします。

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