外国人の日本不動産への投資

日本社会は相互主義という言葉を知らない。
例えば、シナ人は日本の土地をいくらでも購入できるが、日本人はシナの土地を購入できないのだ。
そして、時間が世代が経過していき、「軒を貸して母屋を取られる」ということになる。
しかし、東京都心部の不動産は「トラフィック」からみて下がりはしない。地方都市中心部はヨシ、郊外はダメだろう。


シンガポール富裕層が「東京中古ワンルーム」を買い漁るワケ 4/4(木) 10:00配信
日本の不動産投資セミナーに殺到する海外富裕層たち
日本では「不動産は東京オリンピック後」と考えている人も多いですが、海外の富裕層にとっては東京一等地の不動産はまだまだ投資先として魅力的なようです。
株式会社ブリッジ・シー・エステートの代表取締役社長・澁谷賢一氏によると、シンガポールで開催したセミナーに当日参加したシンガポール人が、その場で現金購入を決めるケースもよくあるとのことです。また、日本に住んでいる中国人向けに中古不動産セミナーを開催すると、多数の人が受講するそうです。なぜ、海外のお金持ちは日本の不動産に投資するのでしょうか。
彼らの多くは、自国の高度経済成長期に、不動産で財を築いてきた成功体験があります。自国だけではなく、オーストラリア、イギリスなど不動産市場が整備され、投資をしやすい海外に目を向けている人たちも多く、海外の不動産投資に慣れています。そのため、物件を見ずに決めることもよくあるのです。

アジアの不動産市場と比較すると、日本は割安?
アジアの表面賃貸利回り(Global Property Guide)の平均相場ランキングを見ると、1位がインドネシア(8.61%)、2位がフィリピン(6.13%)、3位がカンボジア(5.33%)、4位がタイ(5.13%)、5位がマレーシア(3.72%)、6位が日本(2.66%)、7位が香港(2.62%)、8位がシンガポール(2.54%)、9位が中国(2.1%)、10位が台湾(1.57%)の順になっています。

日本の不動産は先進アジアのなかでは利回りがよく、東京・中央区の物件だけに限ると、利回りは4%を超えてきます。「東京で利回り4%」と聞くと、旨味を感じるようで、シンガポール人など外国人富裕層からの人気が高いのです。台湾、シンガポール、香港など、割高感があるアジア市場と比べると、日本の不動産の利回りはリスク対リターンがよく見え、少額から投資できるのも大きな理由です。都心のワンルームマンションは2000万~3000万円で、シティエリアのファミリータイプだと2億円前後するシンガポールの不動産と比べると気軽に手を出しやすいのです。

シンガポールでは、小ぶりで安い金額の不動産を探すのは至難の技です。そのため、日本のワンルームマンションは人気が高く、即決で現金購入する人も多いのです。ちなみに、日本の永住権を持っている外国人は、日本の金融機関でフルローンの借り入れをして物件購入することもできるので、こういった手軽さも人気の理由のひとつでしょう。

日本以外のアジアへの不動産投資としては、高い利回りが期待できるフィリピンやタイなどが人気です。先日、インド人の金融業者から提案されたタイの物件が、一等地でなんと3億円もするコンドミニアムでした。3億円にもなると、融資を受けないと庶民には手が届かない金額です。タイとはいえ、超富裕層向けの物件は、もはや日本の六本木ヒルズを超えるような値段になってきているのです。
また、シンガポールの国土の大半は国有地であり、多くの物件の所有権が99年など長期間のリースホールド(定期借地権)となっています。日本の不動産の多くは、外国人であっても、フリーホールド(永久所有権)での物件購入が可能です。
また、シンガポールの不動産を外国人が購入する場合、高額な加算印紙税が課されます。日本では、こうした外国人への規制が少ないため、外国人にとって魅力的なのです。

このように、中国を先頭に、アジアで増え続ける中間層や富裕層は、日本の不動産を虎視眈々と狙っているのです。そのため、オリンピックが終わっても、特に一等地はすぐに安くなるとは考えにくいでしょう。


豪州人は安い円、強い豪ドルをテコにしてニセコを買いまくったし、シナ人は北海道、水源地、自衛隊を監視できる土地を漁っている。欧州やアメリカの金持ちは都心一等地もそうだが、日本の古民家への投資がブームだそうだ。
日本政府っていうのは国民の税金を上げる以外は何もしないのか?日本国民の利益よりもアメリカ人の利益を考えるのが現行の傀儡政府であると考えておく方が無難だろう。「民のかまど」の精神はどこへいった?





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人手不足と不動産価格

マンション管理人の仕事でダイエットができるようだ。これからリストラされる地銀従業員などの丁度良い受け皿になるだろう。
一番、拙いのがマンション管理人に「外国人労働力(外国人技能実習生)を使う」という選択だ。マンションの清掃など管理をいくらしたって技能にはならないだろうに。日本は技能実習という建前で外国人労働力を導入している。これじゃ、賃金は上昇するはずがない。


管理人の人手不足が「限界マンション」を生む! 法律の影響も…〈週刊朝日〉 4/20(金)
 都市部で新築ブームが続く一方で、中古物件の老朽化や入居者の高齢化も進むマンション。住人の死去や転居で空室が増え、管理費徴収もままならず、最近の人手不足で管理員のなり手がいない。あなたの自宅が、そんな“限界マンション”になれば、ゴミ屋敷やスラム化への道が待っている。

「マンションは施設の老朽化と住民の高齢化という二つの『老い』に直面していますが、もう一つ進む老いがあります。清掃や点検を担う管理員の高齢化です」

 こう話すのは、不動産コンサルティング会社「さくら事務所」の土屋輝之さん。マンション管理のコンサルタントとして、住民らの課題に向き合ってきた。
「ここ数年は毎年10万戸前後が新規供給され、マンション数は増えています。一方で、常駐・通勤の管理員の担い手が足りません。管理会社は人材確保のため、定年を延長したり、採用年齢を引き上げたりしています。その結果、管理員が高齢化しているのです」

 マンション管理業協会が3月にまとめた調査によると、会員の管理会社の過半数が管理員採用が難しいと答えた。特に、勤務時間週30時間未満の通勤管理員は、6割超が「大いに不足」「やや不足」と答えており、不足感が強かった。
 協会の関西支部長、鈴木清・阪急阪神ハウジングサポート社長は「当協会が協力している公益社団法人大阪府シルバー人材センター協議会の管理員技能講習は、50人の枠に200人以上の応募が普通でした。それなのに、ここ数年は応募段階で定員割れの状態。実際に受講する人は40人を大きく割ることもある」と嘆く。
 さくら事務所の土屋さんも、こう指摘する。
「管理会社は業績アップのために新規受注が必要ですが、管理員を確保できずに受注を見送らざるを得ない例もあります。また、欠員となった場合などに後任者が決まらず、毎日違う代行管理員でしのぐケースもみられます」
 なぜ、管理員はそれほどまでに足りないのか。土屋さんが続ける。
「数年前まで、マンション管理員は定年退職した人や早期退職した人の第二のキャリアとして人気でした。しかし、この世代の人たちが管理員の求職市場に出てこなくなったことが、一因として考えられます」

 きっかけの一つが、2013年に施行された改正高年齢者雇用安定法だ。希望者全員を65歳まで雇うことが企業に義務付けられた。このため、管理員の応募が多かった60代前半の求職者が減っているという。
 協会の試算によると、管理や清掃を担う現場従業員は約8万7千人。全体の半数は65~70歳で、8割超は61歳以上となる。マンション管理は、シニア世代に支えられているのが実情だ。

 かつては50代の早期退職者が管理員として採用され、65歳まで働くことが一般的だった。今や65歳は定年でなく、採用時の年齢層になった。70歳を超えて働く人も増えている。

■広がる採用難 直近3年で加速
 採用が難しくなった時期として、調査に回答した企業の4割が「1年超2年以内」、3割が「2年超3年以内」と答えた。全体の8割の企業は、直近3年で採用が難しくなったと認識していることになる。

「団塊世代が75歳以上となる『2025年問題』が近づくにつれ、事態はさらに深刻化すると考えられます。さすがに75歳を超えてできる仕事ではないし、70歳でも相当体力のある方でないときついと思います」(笹島さん)

 管理員室に座っていて、何となくラクそうと思われやすい仕事。しかし、現実はそうではないようだ。
 マンションの規模や管理組合との契約で業務内容は異なるが、管理員室の席を温める暇もないほど忙しいことも珍しくない。こうした仕事のハードさも、人手不足に拍車をかけている。

「管理業務は、いわゆる3K(きつい、汚い、危険)の激務です。その割に待遇が良くないし、給与も上がっていない。割に合わないからやめる人が多く、離職率も高い傾向です」

 朝、ゴミ収集に間に合うようにマンションに出勤し、ゴミ置き場のゴミを収集車が来る場所へと運ぶ。分別されていないゴミは、管理員が改めて分別する。回収が終わると、ゴミ置き場の清掃。その後、共用部分の清掃や設備などの巡回点検をする。高層マンションだと、階段を上り下りし、すべての階を清掃・巡回することも珍しくない。この仕事に就くと、何キロもやせるという人が多いという。


この点、ASEAN地域にマンションを購入するのは良いアイデアだと思う(別に信用しないでいいんですよ!( ̄^ ̄)ゞ)。
原則、ASEANでは人口が増えているからマンション需要がある。また、資産税が日本と違って無いまたは激安いのだ(但し、タイはインフレで管理費上昇傾向にある。日本の管理費はクレージーだということすら日本人は知らない)。
NINJA300はチェンマイ(ニマンヘミン通り)のマンションは既に利益確定(67%アップ)したが、パタヤのマンションはまだホールドしている。同じマンションに部屋をホールドしているオランダ人に聞くと、彼女はタイ(パタヤとバンコク)に合計26戸のマンションを持っているという。賢い。


日本でマンションに資産価値があるのは、都心部区分マンションや地方中心都市の真ん中の土地位だろう。
ところで、シナが北海道の水源の土地を買い占めているが、いったい、わが国の国会は何をやっているのか?!引退したYKKはしゃしゃりでてくるし、岸田も石破も親シナ派丸出しだ。日本人の大半は「アキメクラ」だから、困ったものである(「上から目線」でいけませんか?!)。日本がシナ配下になれば、NINJA300はASEANで和僑となって生きるしかない。「ケセラセラ」である。





都心マンション、バブル後最高値

都心部のマンションには資産価値があり、遊資(ホットマネー)が入ってきています。富裕層が投資として購入し、賃貸へ出すわけです。これはバブル崩壊後、ずっと継続している現象(トレンド)です。
直近20年以内に郊外一戸建てを購入した方は投資家としてのセンスが欠けていますから、株式投資には向いていません。NINJA300としては、株式投資は止めるか控えることをお勧めします。真面目に働けば良いのです。多分、その方が向いています。


マンション、バブル後最高値=首都圏平均5908万円―17年 1/22(月) 18:21配信 時事通信
 不動産経済研究所が22日発表した2017年の首都圏(東京、神奈川、埼玉、千葉各都県)の新築マンション1戸当たりの平均発売価格は、前年比7.6%高い5908万円となった。過去最高だったバブル期の1990年(6123万円)以来、27年ぶりの高水準。
 東京都心部の高額物件の需要が引き続き強く、平均価格を押し上げた。マンションは一段と「高根の花」になっており、17年の発売戸数はほぼ横ばいの3万5898戸にとどまった。
 東京23区の平均価格は6.9%上昇の7089万円。特に都心部は利便性の高さと将来転売しやすい安心感などから富裕層の人気が集中。1億円を超えるいわゆる「億ション」は52.4%増の1928戸となった。
 発売月に契約が成立した物件の比率は68.1%と好調の目安とされる70%を2年連続で割り込んだ。東京都の郊外地域や埼玉県では60%を下回った。「価格の高水準が続き、郊外は低調な状態が続いている」(同研究所)という。 





24年半ぶり。新築マンション平均価格6000万円突破

かつて日本は貧富差が少ない社会だった。しかし、今は"Winner takes all."となってしまった。新築マンション販売価格6000万円突破の理由は、富裕層の億ション購入好調のためであり、平均値の"art of deception"である。

24年半ぶり6000万円突破=首都圏新築マンション価格-11月
 不動産経済研究所が14日発表した11月の首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)マンション市場動向調査によると、新築1戸当たりの平均価格は前年同月比21.1%上昇の6328万円となった。都心の高額物件が全体を押し上げ、1991年6月(6946万円)以来24年半ぶりに6000万円を突破した。
 新築マンション発売戸数は4.8%増の3496戸と3カ月ぶりに増加。発売月の契約率も3.7ポイント上昇の82.1%となり、好不調の目安の70%を3カ月ぶりに上回った。都心などで先送りされていた大型物件の発売が相次いだためだ。 ただ、発売物件数は140件と、「秋商戦として少ない水準」(同研究所)。価格高騰により消費者の購入希望額と開きが生じ、郊外で発売を遅らせるケースが出た。横浜市のマンション傾斜問題も、「購買を鈍らせている可能性がある」(同)という。一方、近畿圏(大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、滋賀県、和歌山県)の11月の発売戸数は14.1%減の1696戸。契約率は70.2%と3カ月ぶりに70%を上回った。


24年半ぶりということは、「バブル以来」ということになる。富裕層の財布にカネがうなっているのは間違いない。




直近1年の高級住宅価格

英系不動産仲介・ナイトフランクの高級住宅調査(四半期毎)によれば、2014年3末から今年3末までの1年間の世界35都市上位5%の高級住宅全体で3.9%上昇した。特に上昇したのは北米と豪州でそれ以外は平均2.3%上昇した。

トップはサンフランシスコで14.3%上昇、2位はバンガロール(インド)、3位はマイアミ、4位はバンクーバー、5位はジャカルタの順。東京は7位だった。北米、豪州の都市はそれぞれ平均8.4%、7.3%上昇。欧州は0.2%下落した。

一方、シンガポールの高級住宅価格は12.6%下落した。ただ、不動産購入の問い合わせは増え始めているとした。

シンガポールの高級住宅価格の下落は、政府の不動産価格沈静化政策などがあるそう。シンガポールでは自動車が高い。政府の渋滞緩和政策によって、カローラの価格が日本の5倍程度の1000万円以上とのことだ。自動車全体が高価なわけで、シンガポールで自動車に乗っている人は平均的日本人よりもずっと富裕層だと思って間違いなし。

不動産は地域的な要因に大きく影響を受けるので、予想は難しい。一般には人口の増加地域の不動産価格が高くなる。高級住宅の場合は、富裕層が住みたい場所の不動産が高くなるだろう。富裕層の所得税が低く、キャピタルゲイン課税、利子課税、配当課税がほぼゼロの香港やシンガポールはすでに空に舞い上がった。

対して、日本は税金高い。おまけに個人ナンバーもやるらしい。既得権益者の国、日本にはあまり期待しないほうがよさそうだ。とはいえ、今の日本を含む、古代から現在まで続く日本という国を「祖国」として、愛しています。既得権益者は好きになれない。







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プロフィール: Profile

NINJA300

Author:NINJA300
ASEAN在住日本人の資産運用ブログ。NINJA250からNINJA300へ排気量アップしました(2013/11)。

最近気付いた点は、自分が永遠に"a bud looking for bloom"であり、「捨石(a stepping stone)」であるということです(2015/03/26)。

☆☆☆ムーンフェイズ/月齢☆☆☆



(キャリアほか)
日系投信会社でファンドマネジャー、アナリスト。欧米系投信会社で投資情報室長、マーケティングを経験。ファイナンス修士号(Master of Finance)、CMA(日本証券アナリスト)。タイ(バンコク、チェンマイ、パタヤ)、ベトナム(サイゴン、ハノイ)など主にASEAN地域を拠点にトレーダーとして生きる。その間、ジムロジャースなどへのインタビューやアジア株関連記事ほかを執筆する。
東京時代は故渡辺昇一、西尾幹二他を乱読。現在は馬淵睦夫、宮崎正弘他の著作が好物。物価安(円からみて)のチェンマイ時代は「頼山陽」のごとく暴れまくった(笑)。政治的には「保守」とは思うが、あくまで「トレンドフォロワー」なので「風見鶏」かもしれない。しかし、譲れない一線(a matter of principle)を保持する。「オタク」の倉山・上念一派よりは、水島総・三橋貴明の方が好き。消費増税・プライマリーバランス(PB)に反対の一方で、憲法改正・日米同盟強化を支持する。NINJA300は既得権益者とはまったく異なる立場にいます。日本が「国体」を保守し、アメリカから「真」の独立を勝ち取ることを願っております。

(Pirate Code)
"Take everything what you can, give nothing back"

「亡者の箱まで、にじり登った15人、一杯やろうぜ、Yo-Ho-Ho!他の奴らは 酒と悪魔に 飲まれたぞ、もひとつやろうぜ、Yo-Ho-Ho!」


****ベトナム株式市場をディスカバーしよう****

「ベトナム...それは旧ソ連型共産主義の最後の生き残り国家の一つだ。そこには我々のの想像を絶する文化と9635万人の多子若齢のベトナム人が住んでいる。そして驚くべきことにはベトナム人は【反シナ・親日】なのだ。このメルマガは約10年間ベトナム在住の日本人アナリストがベトナム株式市場を分析する驚異に満ちたレポートである。」

「ベトナム在住・証券アナリストがみたベトナム株・2019年1月号/第2回」
URL: https://foomii.com/00138/2019010418534751016

※データ記載には注意を払っていますが一人で書いておりますので、間違いが全くないというわけはないと思います。若し、間違いにお気づきになられた方はご一報いただければ幸甚です。また、ご承知のように、投資は全て自己責任ですので当ブログは一切責任を負いません。

http://ninjafighter.blog.fc2.com/blog-entry-1.html

なお、プレビューは天龍寺の雲龍画。日本は「龍国」です。
http://www.rinnou.net/cont_03/10tenryu/

※最後に、NINJA300は完全に「アマゾン」「楽天」等の回し者で、アフィリリンクをクリックすると商品ページに飛んで購入額のわずか数%の"under the table"をもらえる約束になっています。したがって、数円単位でもNINJA300を儲けさすのがムカつく人はどうか買う時はご自分で「アマゾン」にアクセスをお願いします。

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