フラット35から不動産投資について

フラット35、再び頭金なしOK 消費増税の負担軽減策 朝日新聞デジタル 9月4日(水)7時4分配信
 国土交通省は2014年4月から、長期固定金利の住宅ローン「フラット35」で住宅購入額の全てを借りられるようにする。今は9割までしか 借りられないが、頭金なしで住宅を買えるようになる。消費税が上がると住宅需要が冷え込みかねないため、負担増を和らげて家を買う人を増やすねらいだ。
 フラット35は固定金利で最長35年間借りられる住宅ローン。全国の銀行などが窓口となり、実際の融資は国交省が全額出資する独立行政法人の住宅金融支援機構が行う。銀行などのローンに比べ金利が低く抑えられている。
 国交省は08年秋のリーマン・ショック後の経済対策として、09年6月から12年3月まで期間限定で融資の上限をなくし、全額借り入れを認めていた。今 回は増税の影響に加え、人口減少や高齢化で中長期的にも住宅市場の先細りが懸念されるため、期限を設けずに上限をなくす。


フラット35とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している長期固定金利住宅ローンのことだ。
今年9月のフラット35による融資金利(35年固定)は1.94%で、同様に住宅ローン金利はみずほが2.50%、三井住友は2.52%、三菱東京UFJが2.66%。

オカネを貸してくれるならば誰もが借りたいだろうから、インフレ政策の今、「中古不動産に住む」とでも言って借りてみるのもひとつの手かもしれない。但し、当然ながら懸念は残る。

政府は財政赤字で財源を必死で捜しているが、取れるところからは既に採りつくした感がある。サラリーマン(給与所得者)からは元々は戦時税制の源泉徴収を活用して取り尽くした。給与所得者の担税感は強い。税金ではないが類似システムの厚生年金や健康保険の負担が大きいからだ。リスクを取らない給与所得者は江戸時代の農民の実効税率(30%程度)が羨ましいだろう。

余談だが、実は先日、私の地元区役所に国保加入について問い合わせたところ、国保加入者の25%が7割免除を受けているとの回答を得た。バカバカしいのでまともには加入する気は失せた。私の地元は「半分共産主義」の土地柄だから例外的な場所かもしれないが、とても「び---くり」だ。いったいこの国はどうなるんだ?!

アベノミクスはインフレを目指しているわけだから、実物資産は投資対象としては良いはず。しかも、2020年には東京五輪が開催されそうだ。しかし、問題も多い。

第一に、少子高齢化で人口は減少していること。現状だと、需要が減少するわけだから、不動産価格はさらに低下する可能性がある。日本の大都市郊外の不動産価格の低迷は酷い。地方でもその中心部ならば良いが・・・今後は、賃借人を探すのに苦労しそうだ。

第二に、私は不動産について、「サラリーマンの次に財源として狙われるのは不動産ではないか」という懸念を常に持っている。不動産取引はすべて税務署に捕捉されているし、政府はポピュリスト政策として「これは富裕税である」という「錦の御旗」を掲げる可能性があるからだ。日本は世界でも共産主義の影響が強く残った国だ。多数派でサイレントマジョリティの給与所得者の多数は不動産増税ならば、「ザマミロ」という感覚になるだろうか?サラリーマンで不動産運用している人も多いので、口惜しがる人も多いかもしれない。

第三に、不動産に関わる税金が多すぎる。不動産取得税、登録免許税、固定資産税・都市計画税など。そして、一番怖いのは相続税。子孫に不動産を残して死んだら、子孫はその不動産を売らないと不動産相続税を払えなかったという例だ。私はタイに不動産を保有しているが、相続税や固定資産税の類はない。

歴史を振り返ると、過去のドイツでは、現金を持っていると3回ダメになった。第一次大戦、第一次大戦後のハイパーインフレ、そして第二次大戦の3回だ。土地をもっていても半分はダメになった。東ドイツの土地はすべて、共産圏に組み込まれたためだ。たまたま、西ドイツに土地を持っていた人は難を免れた。色々とリスクは多いし、不動産は流動性が低いし、持ち運べないという大きな問題点がある。但し、歴史を通じて、金持ちは地主階級だったのは記憶に止めたい。実は、今だってそうだ。現代では大都市や地方中心部に不動産や建物を保有している階級が「超富裕層」だ。

ベトナム戦争で、サイゴンの地主は「ボートピープル」となった。しかし、「ボートピープル」は金の指輪に金ネックレス、巾着袋の中には金の延べ棒がぎっしりだったらしい。共産主義の蔓延で地主ではいられなくなったが、持ち運びのできる黄金を元手にして、米国で大成功したベトナム人は数多い。やはり、資産のミックスが重要なんだろう。ゴールドは利子の付かない資産なので「買い」タイミングには慎重を期した方が良いが、「来年辺りは買い場かもしれない」と私は思っている。

横道に逸れた。いずれにせよ、日本の銀行なんて審査能力はゼロ。親方日の丸の保証機関に丸投げするか、不動産担保をとるか、しか「芸」がないのが実情。一般の審査では、人的コネがモノを言うが、フラット35は手続き要件さえ、満たせばローンを組むことは可能だ。

まとめれば、不動産投資については、私は都会の真ん中の管理の良い中古マンション(つまり、資産価値のあるもの)ならば、購入の価値はあるが、それ以外については疑問に思っている。流動性がないのは大きいし、インフレ狙いならREITの方がずっと良い。

仮に住むだけならば、地方の農家一軒屋を200~400万円で購入して、車を買うという選択肢もあるのではないか。日本は道路インフラは良いし、大自然に包まれて空気や水は良いし、WEBさえあれば問題はない。実は私は「将来」農業やりたいのだが・・・なかなか障害が多くて・・・私には無理かな・・・
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この記事へのコメント

- 戦艦 長門 - 2013年09月06日 11:38:08

地方都市ならいいけど、地方の田舎はダメだよ
田舎は付き合いが多くてうっとうしいよぉ~!!、特に農家は

農業もダメだよ、キツイよ、本物の農業は・・・
広めの庭を確保して、そこに車2台分のスペースの畑を作った方がいい

自分とこ車5台分くらいの畑あるけど
夏は雑草生えてくるし、植える前には耕す必要があるしで、現状は放置状態
ホント面倒だからジャガイモでもバラ蒔いて楽チン栽培しようかなと思ってる^^

てか、うちの畑は野良猫たちがウンコする場所なので肥料は不要かもしれないw

- NINJA300 - 2013年09月06日 12:51:44

やはり、農業は大変そうですよねえ。
色々考えます・・・

それにしても、福島大丈夫なのか?海外にいながら大心配です。首都圏の方は大変だろうなあと思うのだが、諦観してるみたいにこっちでは感じます。数年後に、どのような影響がでてくるか、それでかなり様相は違ってくるんでしょう。

- 戦艦 長門 - 2013年09月06日 16:55:39

ネトウヨの自分としては日本悲観論を述べたくないけど
正直言って福島原発は311直後にメルトダウンしてると思う

核燃料が地面を溶かしながら沈んでいく過程で地下水に接触し爆発
それで小規模な地震を繰り返していたんだと思う
だって、あの頃、「福島通り」を震源とする震度1~2が滅茶苦茶多かったもんね

地下深くに降下中の核燃料を取り出す技術は無いので
このままマントルまで落ちてもらって地球に処理をお願いするしかない

運がよければ地球のコア付近まで落ちてコアの一部となり
地球内部の小型太陽として未来永劫核分裂を続けてくれる^^

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

東北・関東一円は既に被爆した思う
原発爆発直後に積もった、あの黒いススは間違いなく核燃料のチリだよ
セシウムとか、ストロンチウムとか、プルトニウムとか、だけじゃなく
MOX燃料のチリも混ざってたと思う、史上最強の毒性を持つMOXのチリだよ

ただ少し運が良かったのは、
太平洋の海流と偏西風の向きが米国に向かっていた事だね
ハワイの人が可哀想、西海岸のシュワちゃんゴメンなさい

(結論)
今後も日本政府は何もしない、何もできないからだ
放射能の影響が届かないくらい核燃料が深く沈んで消え去るのを待つのみだ

- NINJA300 - 2013年09月06日 20:15:34

>>東北・関東一円は既に被爆した思う
原発爆発直後に積もった、あの黒いススは間違いなく核燃料のチリだよ

管はヒトゴロシ首相です。本当にむかつく管!

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Author:NINJA300
ASEAN在住日本人の資産運用ブログ。NINJA250からNINJA300へ排気量アップしました(2013/11)。

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☆☆フライング・トゥールビヨン☆☆



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※データ記載には注意を払っていますが一人で書いておりますので、間違いが全くないというわけはないと思います。若し、間違いにお気づきになられた方はご一報いただければ幸甚です。また、ご承知のように、投資は全て自己責任ですので当ブログは一切責任を負いません。

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