ベトナムの不動産

ベトナムでは2016年7月に改正住宅法が施行され、外国人の不動産所有(最長50年)が認められた。昨年7月から年末までで、外国人1000人が越不動産を購入し、今年Q1だけで700人が同じく越不動産を購入したと報告されている。ほとんどはシナ人や台湾人投資家や外国人向けの住宅マンション投資ファンドで、ほとんどが転売・投資目的だ。一方、ベトナム不動産市場は実需が豊富で、特に中間層の購買意欲が強い。

ベトナムでは2008年にバブル崩壊し、その後は高金利が続き不動産市場は停滞した。しかし、経済成長による世帯年収増が住宅需要を盛り立て、2014年以降は不動産市場は堅調に推移している。今年は昨年ほどの勢いはないものの、需要は底堅い。ベトナムでは、日本と違って人口が増加傾向にあるのが大きい。なお、日本のODAがベトナム不動産価格上昇の大きな原因になったのは事実だ。

加えて、ベトナムでは三世代の大家族から、核家族化が進捗中で、核家族化は住宅需要を生む。その中心は三十台半ばの中間層夫婦で世帯年収は1万6000ドルから2万ドル程度のブラケットだ。購入資金については、家族や親戚から資金を集める人もいれば、銀行から長くて15年程度のローンを組む人もいる。売れ筋は70平米程度の物件で仮に10万ドルなら半分をキャッシュ、半分をローンで支払うケースが多い。なお、ベトナムバブルの時代は中間層に銀行は融資なんてしなかった。当時、融資は富裕層のみの特権だった。

ベトナムは日本の高度成長期の状況を繰り返していると思えばよい。これから給与が上がるという確信があって、家や車や家電など大型消費財への願望が強いのだ。したがって、住宅購入意欲は強い。但し、日本の住宅金融支援機構(旧・住宅金融公庫)のような政府や公的機関が住宅用の低金利ローンをサポートする仕組みはまだ未発達であり、これが出来上がるには最低でもあと5年程度はかかるだろう。したがって、それまでの5年間は住宅価格のバブル的急騰はないと予想する。バブル的急騰の前提として、誰でも簡単に融資を受けられるという前提が必要だからだ。一方、高級物件市場は外国人の増加につれて、価格上昇トレンドに入ると思われる。80年代の東京のように。

ということで、ベトナム不動産を売却した資金は国外に出せるようになったらしいし、外国人登記(レッドノート)もできるようになったのだが、日本よりもリスクが高いことに変わりないし、買い急ぐ必要はない。もっと言えば、ベトナムに縁のある人(ベトナム人が配偶者だったり、ビジネスを所有していたり)以外の方はわざわざベトナムの土地を買うよりも、日本の田舎の土地を購入(または賃貸)してのんびり暮らしのほうがいいのじゃないかという気がする。

海外不動産の注意点としては、工事の遅れや中止がある。そのため、1)デベロッパーの選定が必須、2)人口動態などカントリーリスクが重要になる。ベトナムの場合は、人口増だし、電力事情などインフラも改善している。カンボジアは不動産バブルが行き過ぎた感があるが、今後5年間のベトナム不動産の押し目は狙い目かもしれないと思っている。但し、ベトナムの高級物件の価格はすでにタイ並みに高いのは問題だ。日本人が購入するならば、ロケーションの良い場所の70平米程度の物件か。ベトナムでビジネスを所有していたり、働いているならば、郊外の一戸建てという選択肢もある。いずれもロケーション・ロケーション・ロケーションが原則だ。

個人的には、ベトナムなら気候の悪いハノイよりも、ニャチャン辺りが良いのではないかと思っている。新鮮な魚が旨そうだから。ダラットもいいな。気候は世界一だし、ニャチャンまで山を下って魚を食えばよい。(笑)一度、ダラットからニャチャンまでバイクで下ったことがあるのだが、その景色は素晴らしかった。ベトナム最大の都市・サイゴンは気候も良いし、仕事もありそう。ま・・今の時代はエアコンとWEBがあれば暮らせる。言葉を換えれば、どこでも欠点はあるが、それは致命的ではなくなったということだ。






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この記事へのコメント

- NINJA300 - 2016年09月20日 10:02:03

>>一方、高級物件市場は外国人の増加につれて、価格上昇トレンドに入ると思われる。

但し、供給は特にサイゴンで急増しているため、相殺されて価格はさほど上昇しないと思う。(追記します)

- akashi50 - 2016年09月20日 10:24:51

私も海外不動産投資の勉強しましたが敷居が正直高かったです。管理を考えると煩わしくて投資する気が萎えます。不動産投資は最悪自分が住む気合が無い場合は止めておくのが吉だと考えてますので株式投資で止めております。^^
(確かに高級路線は凄い価格ですね去年ビングループのHCM9区だったかな?駅予定地近くのタワマン見て来ましたが驚きの価格でした。)

- NINJA300 - 2016年09月20日 10:38:34

ダナンのビングループの五つ星リゾートに一泊だけしたことがありますが、見事でした。大昔に宿泊したマウイ島のシェラトンホテルなんか比較にならない豪華さです。今度、時間ができたら妻を連れていきたいと思っています。
それにしても、ベトナムの富裕層はすごいです。

 不動産仲介の英系サビルズ・ベトナムはこのほど、2016年上半期(1~6月)のダナン不動産市場の概要に関するリポートを発表し、ダナンで販売されたリゾートマンションや別荘の購入者の80%超がハノイ市在住の富裕層だったと報告した。また、ダナンがベトナムの中央に位置することや温暖な気候と美しい海岸が広がることから、ホテルやリゾートの開発も進んでいるという。オンラインメディアのVNエコノミーなどが伝えた。
 統計によれば、ダナン沿岸地域には高級不動産が立ち並び、1199棟の別荘と3367戸のマンションが販売されるなど、ニャチャンに次ぐ規模となっている。ダナンの不動産が人気の理由は、「豊富な物件と多様性」「インフラが整備されている」「ベトナム観光の中心になりつつある」などに加え、若くてエネルギッシュで美
しい都市というイメージも後押ししているようだ。
 ホテル開発も進んでおり、15年時点で三~五つ星クラスのホテルが73軒(8485室)となった。このうち、五つ星クラスのホテル11軒のうち7軒が外国企業の運営によるものだという。さらに、オフィス面積も15年には8万6490平方メートルに拡大し、稼働率は高級オフィスで10年の62%から15年は97%に上昇した。

- NINJA300 - 2016年09月20日 10:45:04

akashiさん

現地で日系の不動産管理会社があればいいのですが、そうじゃないと頻繁に行く場所以外は辛いと思います。
ビングループは富裕層をターゲットにしています。軍部とコネがあってハノイのビンコムセンターは軍部から購入したのものです。顧客はハノイの富裕層が中心。豪華ですよお。マンションのオープンセレモニーとかはベトナムの有名歌手とかを呼んで、パーチ―します。いま、VINマートというコンビニもどきをやっていますが、そっちでは品質の良い野菜とかを販売しています。
ショッピングセンターのほうは高額品ばかりで客が少なくて、完全にイオンの勝ちなんですが、客筋がいいとこが強みでしょう。ロイヤルシティなんて人が入ってないです。

- akashi50 - 2016年09月20日 11:06:19

主要区域は軍関係者が権利を保有していると聞いておりましたがやはりですか・・・。タイよりもベトナムの方がスケール大きいですね。(ビッテルをはじめ優良企業群。)それにしても軍と越後屋の関係になれる華僑の才覚は流石です。ところでロイヤルシティーやはりガラガラになりましたか。2度目行った時にテナントが減っていたのでヤバイかな?と思っておりました。VINマートはダナンの中心地にある店に入りましたが、店前に写真禁止のシールを貼り私を監視する様に見られ居心地が悪かったのが印象的てした。(笑)

- NINJA300 - 2016年09月20日 13:15:51

ベトテルのSIM同士だと、タイーベトナムでローミングやっています。通じます。たぶん、カンボジアもでしょう。カンボジアはベトテルが大きく進出していますから。
ベトテルは軍系、MMB(ミリタリーバンク)、マリタイムバンクも軍関係。一番、業績がいいのはMMBでマリタイムバンクも良いです。
出来たときは、人で混んでいましたが、半年も経たないうちにガラガラです。サムソンなんて客いません。テナントでていくんじゃないですかねえ。(笑)
ランドマークタワーのパークソン百貨店と同じ運命です。

>>店前に写真禁止のシールを貼り私を監視する様に見られ居心地が悪かったのが印象的てした。(笑)

そう!同感です。わたしはビンコムのタイムズシティにいって歩き疲れたのでベンチに横になって携帯みていると監視員が横になるなといっているようで、注意されました。あれ以来、タイムズシティやロイヤルシティなんて行きません。
大してイオンはちゃんと歩き疲れた人用の品質の良いベンチがあります。やっぱりベトナム人より日本人のほうが人の気持ちが分かっていますよ。ま・・民進党の岡田は大嫌いですがね。日本人はこうした点で世界最高レベルで優れていると思います。
日本とちがって海外では写真撮影禁止箇所がおおいですが、ベトナムは特に多いですね。昔、青山繁晴がサイゴンの中心部で写真とっていたらだめといわれたとラジオでいっていましたが、あれは張り紙がしている場所なんです。日本人なら、むかつきますよね。実は私も同じ場所でベトナムの警備員にえらそうに文句言われたことがありますから。

- akashi50 - 2016年09月21日 10:16:58

私もですよ!港湾大手の所有するジェマデプトタワーの写真を外から撮っていると鬼の様な形相で駄目駄目と手を振りビルから飛び出してきた警備員を見て驚きました。外から撮るのも駄目ってどんな場所やねん!と突っ込んだ事を思い出しました。後ハイフォン港湾でも怒られました。(軍港部じゃない場所でしたので許してよって感じです。)

- NINJA300 - 2016年09月21日 13:17:57

そうですか?
どうして撮影禁止なのか、意味がわからないですよね。
きっと警備員さんは犬と同様で吠えるのが仕事なんでしょう。(笑)

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