日本の不動産市場

昔から言われていることの焼き直しなんですが、郊外の一戸建てやニュータウンはだめですね。ならば、どこがいいのか?やはり、都心部ということになるでしょう。

10万円でも売れない“負動産” ゴーストタウン化を招く「空き家予備軍」 SankeiBiz 2月1日(日)8時20分配信
 空き家は老朽化して誰も住めなくなった家だけではない。庭付き一戸建てが並ぶ郊外の住宅地を歩けば、雨戸を閉め切った「空き家予備軍」がいくつもある。子どもたちが成人して独立し、残された高齢の親世代が体調を崩して介護や医療施設へ移ってしまったからだ。
 子どもたちの多くは都心のマンション住まいだ。バブル崩壊後に長く続いた低成長で、大卒の初任給は横ばいが続き、夫婦共働きは珍しくない。子どもができても郊外の住宅に住んでいては通勤に時間をとられてしまう。それならば、職場まで電車で一本の近場に便利で手頃な値段の住まいがたくさんあるではないか-。
 こう考える若い世代は、親が亡くなっても郊外の実家は要らない。売ったり貸したりできるならいいが、その見通しは立たず、固定資産税も重荷だ。兄弟が大勢いた時代は長子が継ぐのが普通だが、少子化が進んだいまは押し付けが始まる。一人っ子の場合は新たな負債を背負うことにもなる。

 新潟県南魚沼郡湯沢町。上越新幹線の越後湯沢駅のホームからは、林立するリゾートマンション群が見える。バブルの絶頂期、スキー場に近くて温泉プール付きのこれらの物件は投資用としても人気を集め、数千万円で取引された。それがいまの売値は10万円単位だ。
 それでも売れない。バブルの終焉とともにスキー人口も縮小し、温泉街は寂れ、商店街はシャッター通りと化した。リゾートマンションは自然の中に建つため傷みが激しく、日常生活を送るには不便な造りだ。一番の問題は維持管理費で、毎年の固定資産税に加え、毎月管理費や修繕積立金などの共益費がかかる。ほとんどが滞納されたままなので、たとえ1円で落札しても、数百万円単位に膨らんだ滞納共益費の負債を落札者が承継、負担しなければならなくなる。
 逆に言えば、湯沢のリゾートマンションのオーナーはいったん購入したら最後、第三者に転売しない限り、負債から一生逃れることができない。
流動性が著しく劣る不動産は、いわゆる「負動産」だ。この言葉の名付け親で不動産コンサルタントの牧野知弘さんは「湯沢のような事例は、かなり早い時期に郊外型マンションでも現実になる」と予言する。

 1950年代終わりから60年代はじめにかけ、首都圏の郊外には分譲マンションが登場し、土地付きの戸建てに手が届かない層がマイホームを取得した。だが、ここもそろそろ築50年を超える。建物の老朽化とともに居住者も高齢化し、これから空き室が増えてくるのは避けられない。
 戸建てと同じで理由で子ども世代は、こうした資産を引き継ぎたがらないだろう。負担が大きいからだ。大きな物件の持ち主は2015年1月1日から相続税の評価額の基礎控除額が以前の6割に引き下げられたので相続負担が増す。空き室のままにしても固定資産税と維持管理費がかかる。売ったり、貸したりしたくても質や立地面で問題のある物件は需要がない。

 空き家の増加は個人の負担を増やすだけに留まらない。日本は世界のどの国も経験したことのない急速な人口減少と高齢化に直面している。
 いま、首都圏に居住している65歳以上の高齢者は約810万人。うち約230万人が団塊の世代を含めた65~69歳だ。彼らは日本の高度成長にともなって地方から首都圏に出て郊外に一戸建てや分譲マンションを取得し、リタイア後のいまは旅行やグルメを楽しみ消費を牽引している。だが、いずれ75歳以上の後期高齢者となり、自宅から高齢者用の介護や医療施設に移る第2のリタイアがやってくる。
 そうなれば郊外の戸建てや分譲住宅がゴーストタウン化するのは湯沢の例をみても明らかだ。街の活力は失われ、犯罪が起きやすくなる。人口減で自治体の運営も厳しさを増すだろう。

 国立社会保障・人口問題研究所は高齢化の進展で日本の総世帯数は2020年の5305万世帯をピークにその後は減少に転じると推計している。前述の牧野さんは「世帯数が減少するなか、今まで通り住宅をせっせと作り、新しい家に住むという方程式は成り立たなくなる」とみている。


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この記事へのコメント

- NINJA300 - 2015年02月02日 16:34:34

インフレで株価や土地が上昇するのは経済成長や賃金上昇のため。
通貨供給増、過剰設備の状況で株は別にして、果たして土地は上昇するのだろうか?みなさまはどう思われますか?

- マニー - 2015年02月03日 07:56:42

人口が減る場所では土地は下落でしょうね。実需に基づいた価格が付くのだと思います。

- NINJA300 - 2015年02月03日 08:38:19

そうなんですよね。通常、インフレなら株と不動産があがるといいますが、株は銘柄次第です。また不動産については今回は総じて下がるのではと思っています。都心部以外は。
不動産が都心部以外下落する理由は、
・人口減
・過去物件多数・・日本の住居は長持ちします。
・ファイナンス理論では金利が上昇すれば、不動産は下がるのです。または家賃が上昇する。永久債の評価式をあてはめるわけです。

ですから、インフレ対策としては、海外に資金を逃がすのが一番と思います。ただ、まだまだその段階は遠いですよ。

- マニー - 2015年02月03日 09:00:18

人口減により実質的にインフレの圧力よりデフレの圧力が上回ってしまうのでしょうね。海外需要頼みといったところでしょうか。

- minoru - 2015年02月03日 09:04:54

 オーストラリアから帰って来ました。バンコク経由だったので、久しぶりに市内の伊勢丹あたりを歩きました。

 日本の別荘マンションは、実質マイナス価格もあると感じます。

 でも、地方の魅力ある物件でも安い。
世界的に割安だと思います。
買いたいけど、建物は維持が面倒で・・・

土地でも買いたいけど、これも地方は相場価格が全く不明状態。

- NINJA300 - 2015年02月03日 10:18:24

わたしはインフレヘッジとしての不動産投資は今回は効かないのではと思っています。理由は上記のように金利↑で不動産価格↓だからです。
リゾートマンションは本文のごとく、共有部分の債務不履行で、その債務分がその他の共有持分所有者にかかってくるようです。共有区分所有権であるマンションの落とし穴ですね。タイのように修繕積立金はなく、管理費も劇安いならばいいですが、日本の場合は修繕積立金、管理費ともに高いですから、問題が多いです。ただ、インフレ下では一定金利での借り入れは有効です。借り入れ分が目減りするからです。しかし、本体の不動産部分が価格下落ではメリットはないですね。また、日本では借り入れできるケースは限定的です。住宅と自動車くらいではないでしょうか?

地方部は農業が活性化しないとこのまま荒れ放題ではないでしょうか?農協をつぶすべきです。農協の代わりはだれがするか?クロネコヤマトで十分なんです。

- NINJA300 - 2015年02月03日 10:22:24

豪州は1997年ごろ、ゴールドコーストのビーチから2-3ブロック先が1500万円位だったんですよ。先の見える人は買ったんでしょうねえ。いまは数億です。
いまは豪州ドルは強いですが、あそこは鉱業だから、強気にはなれないですね。いまはランチが2000円だとか、本当でしょうか?

- minoru - 2015年02月03日 10:29:11

  東京の不動産価格は、既にかなり上がっています。
海外からの投資も多いと思われます。

インフレヘッジと言うより、世界価格に比べて割安感が大きいです。

豪州は、物価高。
資源高騰でバブルに近かったけど、今はバブルがはじけている途中だと思います。

カフェの朝食でも1500円くらい。コーヒー別料金ですから、2000円近いですね。
ランチは、私は2000円以上でもっと使っていました(笑)。

- NINJA300 - 2015年02月03日 10:34:09

東京はそうですね。東京と大阪、名古屋はその他の日本と分けて考える必要があります。都心部は将来もそんなに下がらないですよ。下がれば外国人が買ってきますから。一方、多摩ニュータウンを外国人が買ってくるとは思えないです。w
インフレヘッジで不動産は今回はなしでしょう。

ランチに2000円以上ですか。バカ高いです。わたしは150円ですね。2週間分です。w

- マニー - 2015年02月03日 12:07:36

東京の不動産は山手線線の内側位まででしょうかね。競争力があるのは。青梅とか昭島とか激安で不動産が売られてます。中古なら数百万円で購入可能です。
23区内でも足立区とか葛飾区とかは安いみたいです。

- NINJA300 - 2015年02月03日 12:53:09

その通りでしょうねえ。東京の不動産を詳しくは知りませんが、郊外住宅地はだめでしょう。将来、さらに円安となり、例えば5-10年後に金利上昇で不動産価格下落ということになれば、都心にマンション購入するのもわるくないかも・・・なんてね。w
湯島とか、根岸、谷中、鶯谷がいいな。ラブホいっぱいあるしというのは冗談で、散歩によさそうだから。ただの妄想です。w

- サイバー黙示録 - 2015年02月04日 17:04:33

不動産とえいえば、スクンビットの再開発が世界から注目されているようですね。
家族向けの街になることに、総統閣下はお怒りのようです。若いうちに行っておいてよかったです。。。

- NINJA300 - 2015年02月04日 18:20:03

そうですね。でも写真のとおりはスクンビッドではないとおもいます。スクンビッドはもっと大きかったような・・・たぶん、開発されるのはテルメではなくて、ソイカウボーイじゃないかな。

- サイバー黙示録 - 2015年02月04日 20:10:47

そうですね。スクンビット通りは、BTSも走っていて広い通りですね。写真は、スクンビットにつながっているソイのどこかだと思います。ソイ6あたりはどんどん新しいビルが建っていると聞きましたが、どうなんでしょ? ちなみに動画のテロップは、スラングが多くて訳せませんでした。お願いします。

- ninja250 - 2015年02月05日 02:26:54

ソイ6はパタヤのことです。スクンビットの偶数は西側の通りです。今、風で寝込んでいるので治ってから動画見ます。ヒトラーのドイツ語とテロップは全く違っていたような,,,W

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