都心マンション、バブル後最高値

都心部のマンションには資産価値があり、遊資(ホットマネー)が入ってきています。富裕層が投資として購入し、賃貸へ出すわけです。これはバブル崩壊後、ずっと継続している現象(トレンド)です。
直近20年以内に郊外一戸建てを購入した方は投資家としてのセンスが欠けていますから、株式投資には向いていません。NINJA300としては、株式投資は止めるか控えることをお勧めします。真面目に働けば良いのです。多分、その方が向いています。


マンション、バブル後最高値=首都圏平均5908万円―17年 1/22(月) 18:21配信 時事通信
 不動産経済研究所が22日発表した2017年の首都圏(東京、神奈川、埼玉、千葉各都県)の新築マンション1戸当たりの平均発売価格は、前年比7.6%高い5908万円となった。過去最高だったバブル期の1990年(6123万円)以来、27年ぶりの高水準。
 東京都心部の高額物件の需要が引き続き強く、平均価格を押し上げた。マンションは一段と「高根の花」になっており、17年の発売戸数はほぼ横ばいの3万5898戸にとどまった。
 東京23区の平均価格は6.9%上昇の7089万円。特に都心部は利便性の高さと将来転売しやすい安心感などから富裕層の人気が集中。1億円を超えるいわゆる「億ション」は52.4%増の1928戸となった。
 発売月に契約が成立した物件の比率は68.1%と好調の目安とされる70%を2年連続で割り込んだ。東京都の郊外地域や埼玉県では60%を下回った。「価格の高水準が続き、郊外は低調な状態が続いている」(同研究所)という。 





24年半ぶり。新築マンション平均価格6000万円突破

かつて日本は貧富差が少ない社会だった。しかし、今は"Winner takes all."となってしまった。新築マンション販売価格6000万円突破の理由は、富裕層の億ション購入好調のためであり、平均値の"art of deception"である。

24年半ぶり6000万円突破=首都圏新築マンション価格-11月
 不動産経済研究所が14日発表した11月の首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)マンション市場動向調査によると、新築1戸当たりの平均価格は前年同月比21.1%上昇の6328万円となった。都心の高額物件が全体を押し上げ、1991年6月(6946万円)以来24年半ぶりに6000万円を突破した。
 新築マンション発売戸数は4.8%増の3496戸と3カ月ぶりに増加。発売月の契約率も3.7ポイント上昇の82.1%となり、好不調の目安の70%を3カ月ぶりに上回った。都心などで先送りされていた大型物件の発売が相次いだためだ。 ただ、発売物件数は140件と、「秋商戦として少ない水準」(同研究所)。価格高騰により消費者の購入希望額と開きが生じ、郊外で発売を遅らせるケースが出た。横浜市のマンション傾斜問題も、「購買を鈍らせている可能性がある」(同)という。一方、近畿圏(大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、滋賀県、和歌山県)の11月の発売戸数は14.1%減の1696戸。契約率は70.2%と3カ月ぶりに70%を上回った。


24年半ぶりということは、「バブル以来」ということになる。富裕層の財布にカネがうなっているのは間違いない。




直近1年の高級住宅価格

英系不動産仲介・ナイトフランクの高級住宅調査(四半期毎)によれば、2014年3末から今年3末までの1年間の世界35都市上位5%の高級住宅全体で3.9%上昇した。特に上昇したのは北米と豪州でそれ以外は平均2.3%上昇した。

トップはサンフランシスコで14.3%上昇、2位はバンガロール(インド)、3位はマイアミ、4位はバンクーバー、5位はジャカルタの順。東京は7位だった。北米、豪州の都市はそれぞれ平均8.4%、7.3%上昇。欧州は0.2%下落した。

一方、シンガポールの高級住宅価格は12.6%下落した。ただ、不動産購入の問い合わせは増え始めているとした。

シンガポールの高級住宅価格の下落は、政府の不動産価格沈静化政策などがあるそう。シンガポールでは自動車が高い。政府の渋滞緩和政策によって、カローラの価格が日本の5倍程度の1000万円以上とのことだ。自動車全体が高価なわけで、シンガポールで自動車に乗っている人は平均的日本人よりもずっと富裕層だと思って間違いなし。

不動産は地域的な要因に大きく影響を受けるので、予想は難しい。一般には人口の増加地域の不動産価格が高くなる。高級住宅の場合は、富裕層が住みたい場所の不動産が高くなるだろう。富裕層の所得税が低く、キャピタルゲイン課税、利子課税、配当課税がほぼゼロの香港やシンガポールはすでに空に舞い上がった。

対して、日本は税金高い。おまけに個人ナンバーもやるらしい。既得権益者の国、日本にはあまり期待しないほうがよさそうだ。とはいえ、今の日本を含む、古代から現在まで続く日本という国を「祖国」として、愛しています。既得権益者は好きになれない。







不動産/「2019年問題」

「週刊現代」の「まもなく不動産大暴落へ」という記事が面白いので記録のため、アップしておきます。
不動産暴落の原因としては、
・2020年東京五輪後の値崩れに警戒感が強い。
・2019年をピークに世帯総数が減少に入る。つまり、住宅需要が減る。
・外国人投資家が2013~14年に購入した物件は、キャピタルゲイン課税が下がる5年後の2019年頃に売り物が増える。


2015年02月25日(水) 週刊現代
全国民必読 まもなく不動産(東京・大阪)大暴落へ あなたが思っているより早く来る!相続税の心配など、無用です
オリンピック開催という「錦の御旗」のもとに首都圏の再開発が進んでいる。しかし早晩バブルが弾けることは不動産業界の暗黙の了解だ。ババをつかまされないためには、いち早く逃げ出すしかない。いつ売り抜けるか

「最近、私のところに不動産の相談に来る人たちに、よく同じことを聞かれるんです。『東京オリンピックの前に、売り抜けられますか?』とね」こう話すのは、榊マンション市場研究所の榊淳司氏だ。

「たいていは7000万~8000万円もするような、立地のいい都心の物件を購入している人たちです。自分で住んでいる人、投資用に購入している人と様々ですが、みな'20年のオリンピックを一つの節目と見ている」

今年1月に相続税法が改正され、これまで相続税を払う心配のなかった中流層の人たちが節税スキームを学ぼうとセミナーなどに通っている。「都心の一等地でなければ税がかからなかったが、郊外の一軒家に住んでいるような家庭でも相続税の対象になる」という話がメディアで喧伝されているからだ。
だが、ちょっと待ってほしい。相続をする10年後、20年後に自分の所有する不動産の評価額は今のままなのだろうか。

節税スキームの代表的な例に、タワーマンションの一室を取得するというものがある。高層マンションは一戸当たりの所有する土地が狭いため、相続税を計算する際の評価額が下がり、現金を相続するよりも大幅に節税できるからだ。ただし、そのような努力をしても、不動産市場自体が暴落してしまえば、なんの意味もない。そして現に、相続問題に頭を悩ませていることが馬鹿らしくなるほど大きな暴落の兆候が、ひたひたと迫りつつある。

一般の人の耳に届くことはまだ少ないが、首都圏の不動産業者のあいだで最近、とみに話題に上るテーマがある。それが「2019年問題」だ。'19年という年が注目されているのには、いくつか理由がある。冒頭の榊氏のところに相談に来る人たちのように、オリンピック後の値崩れを警戒する人たちが、早めに売り抜けようとするというのもその一つだ。

完全に供給過多なのに・・・
カルチャースタディーズ研究所代表で、編著書に『地価下落時代に資産を守る!』がある三浦展氏はこう警告する。

「日本も東京もすでに成熟期にあるので、前回の東京オリンピック('64年)のときとは状況が異なる。巨額の投資をしても東京全体の経済を浮揚させる効果は少なく、むしろ施設維持負担が重くのしかかる危険性が高い」

にもかかわらず、オリンピック会場の跡地には数千戸規模のマンションが建設される計画もあるというのだから、供給過多になるのは火を見るよりも明らかだ。
他に'19年が注目される要因として、世帯数の減少がある。「e住まい探しドットコム」代表で住宅コンサルタントの平賀功一氏は語る。

「国立社会保障・人口問題研究所が'13年に発表した推計によると、日本の世帯総数は、'19年の5307万世帯でピークを迎え、'35年には4956万世帯にまで減少すると見込まれています。すでに日本の総人口は減少を始めていますが、世帯総数がかろうじて増加していたおかげで、住宅市場規模の縮小は抑えられてきました。しかし、'19年を境に、『最後の砦』である世帯総数も減り始め、『縮小マーケットの時代』に突入するのです

ただでさえ住宅が余り始めるのに、住む人間そのものが減っていくのである。いま、不動産業界は相続税対策ブームや団塊ジュニア世代による購入によって、それなりの活況を呈しているが、それも長く続かないということは業界内の暗黙の了解である。

ある中堅ハウスメーカーの社長はこう漏らす。「'19年頃に住宅の建設需要がピークアウトするのは周知の事実です。国内の顧客に対しては、『いい家を建てれば値下がりしませんよ』とセールスしていますが、すでに住宅は供給過多になっている事実は決して伝えない。

国内市場だけでは食っていけませんので、大手商社と組んで、東南アジアなど海外で家を売る動きも活発化しています。国内の営業マンはそんなこと、おくびにも出しませんがね」

外国人投資家が逃げ出す。現在の不動産ブームを煽っているのは不動産業者だけではない。外国人を中心とした投資家たちが円安を背景に新築マンションを買い漁っているのだ。前出の榊氏が語る。

山の手線内の新築マンションの半分は、投資用として購入されています。この3月に竣工になる物件がたくさんありますが、そのような部屋が賃貸に出されると、都心の賃貸市場は完全に供給過多になります」

投資家たちは値上がりを期待している富裕層なので、物件に借り手がつかなくとも騒ぎ立てない。だが、賃貸市場の状況を見れば、需要と供給のギャップが拡大していることは明らかだ。自身でもシンガポール人に東京の物件を紹介しているというS&Sインベストメント代表の岡村聡氏は語る。

「海外の投資家たちは、不動産の価格ではなく利回り(年間賃貸収入を物件価格で割ったもの)に着目するのですが、東京の物件の利回りは3~5%と高い。すでに大きく値上がりしてしまったシンガポールや香港の物件だと1~2%ですから、たとえ億ションであっても、彼らの目には東京の物件は割安に映るんです。昨年オープンした虎ノ門ヒルズの住宅などは半分以上が外国人に買われたと見られていて、実際、夜になっても明かりがつかない部屋が多い。他に外国人に人気なのは、『3A』と呼ばれる赤坂、青山、麻布のエリア。同じ高級住宅地でも白金などは見向きもされない。要するに自分が住むためや、長期的に人に貸すために吟味して買っているのではなく、『後々売りやすいブランド物件』に目をつけているだけなのです」

当然のことながら、このような値上がり重視の投資家たちは「売り時」を見計らっている。

「外国人が大量に東京の物件を買ったのは'13年から'14年です。キャピタルゲインを狙う彼らが物件を売り始めるのは、購入から5年後になる。なぜ5年後かといえば、明確な理由があります。日本の税制では取得して5年以内の不動産の売却益には39%の税がかけられるのですが、5年以上保有すると税率は21%に下がる。つまり最近、投資用にマンションを買った人たちが、一斉に売り始めるのが'19年前後なのです」(岡村氏)

このように、'19年に不動産が暴落する要因はいろいろと考えられる。問題は、'19年までは暴落が起こらないのかということだ。つまるところ、景気は人間の気持ちと市場のムード次第で良くもなれば悪くもなる。いまはまだ大半の人が値上がりするだろうと考えていたとしても、ふとしたことがきっかけで、一足先に売り抜けようと考える人が出始めれば、そこから先は一直線。少しでも他人を出し抜いて早く売ってしまえとばかりに、大暴落がやってくる。

とりわけ外国人投資家たちは機を見るに敏だ。'11年3月に竣工になった、有明のマンションでは、同時期に起こった東日本大震災がきっかけで、中国人オーナーたちの解約が数十件もあったという。そこに暮らすことを前提としない投資家にしてみれば、多少の違約金を払ってでも、下落市場から逃げ出そうとするのは当然のことだ。

結局、ババをつかまされるのは物件が自宅ゆえに、容易に売り抜けられない一般人ということになる。前出の榊氏は次のようにアドバイスする。

「もし東京郊外に家があって、もう少し年を取ったら都心のマンションにでも引っ越そうと考えているのなら、家が売れるうちに早めに引っ越したほうがいい」


まもなく不動産の暴落はやってくる。都心の物件ですらバブルが崩壊するのだから、郊外や地方の物件は、下手をすると売りたくても値段がつかない可能性が高い(詳細は次章で)。投資家たちが売りに転じたら、もう手遅れ、あなたが思っているよりも早く「その日」はやって来ると考えておくべきだろう。

では具体的に、首都圏と近畿圏の価値が下がるエリア、下がりにくいエリアを見てみよう。榊氏は「町の強さを見るのに鉄道路線を使って考えることが多い」という。

「東京から延びている路線でその先に強い町があるところは値下がりしにくいのです。例えば横浜につながる東急東横線は強いですが、同じ東急でも田園都市線は行き着くところが『田園』なので下落し始めると怖い。二子玉川などはいまは人気がありますが、立地の実力以上に『イメージ』で高値がついている。地方で進行している暴落の波が東京に押し寄せてきたとき、最後の防波堤になるのが山手線です。二子玉川などのような世田谷区の地価は下落していく可能性が高い。
また、豊洲、有明、晴海といった湾岸部は都心へのアクセスがよいことに加えて、オリンピックの影響で人気が再燃していますが、そもそも開発業者たちが頭で設計図を引いたような町は魅力が薄い。吉祥寺や下北沢のような自然に形成されてきた魅力ある町に比べると価格が落ちるのも速いでしょう」
杉並・練馬が危ない!

「現役世代と引退世代の比率を測る現役世代負担率を計算すると、将来の地価の下落を予測できます」と語るのは前出の三浦氏。三浦氏が麗澤大学の清水千弘氏と行った研究によると、'40年時点での地価が'10年時点の3分の1以下になると推計される町の中には、我孫子市、青梅市、浦安市、杉並区、練馬区、松戸市、多摩市、春日部市など、首都圏を代表するような住宅地が上がっている。練馬や杉並のような23区内でも、人口減少という構造的な地価下落要因からは逃れられないのだ。

30年で3分の1になるということは、かつて日本が経験したことがない規模の下落である。あと数年でつるべ落としのような暴落が始まることは明らかだ。

「一方で東京の東側には北千住や押上、曳舟など都心に近い割に地価が安いところがある。庶民的で物価も安く、駅前マンションや大学も増えており、若い世代も流入しているので、これから伸びる町になるでしょう」(前出の三浦氏)

大阪を中心とした、近畿圏はどうか。「そもそも首都圏のようなバブルはほとんど起きていない」と、大阪のマンション建設業者は語る。だが、バブルが起きていないからといって安心してはいけない。

「バブルが起きないのは大阪の経済力が弱い証拠。東京で暴落が起きたら、その波は間違いなく大阪にも押し寄せるでしょう。梅田の北ヤードなど、大規模な再開発が行われたところは、それなりのバブルが見られたので大きく値を落とすでしょう。中央区、北区、西区の駅近に建ったタワーマンションも危ない。逆に北摂や帝塚山、阪神間といった人気の住宅エリアは、需要に基づいた売り方しかされていないので、それほど大きく値崩れすることはないでしょう」


一方、近畿で唯一バブルの様相を呈しているのが「京都」だ。

「京都と言っても、御所の周辺や下鴨の高級住宅地といった狭い地域ですが……。東京の富裕層がセカンドハウスとして買っており、中には東京の山手線内と同じくらいの坪単価がついているマンションもあります。ほんの数百mも外れれば半値以下になるので、バブルがはじければ大きく値下がりするでしょう」(前出のマンション建設業者)

アベノミクス、オリンピックといった耳触りのいい言葉で活況を呈しているように見える不動産市場。しかし、きらびやかなタワーマンションが薄氷の上に建てられているのだとしたら……。氷がひび割れる音を聞き逃してはならない。

「週刊現代」2015年2月28日号より


都心や地方中心都市はまだしも、このままでは郊外の不動産はどうしようもなくなる、とNINJA300も自然にそう考えるのだが、なぜ、皆不動産を購入するのだろうか。目が見えないのだろうか?それとも、NINJA300が間違っているのか?(笑)果たして、あっしには関係のねえことでござんすが、結果は楽しみに待っています。仮に暴落した後に谷中辺りに良い物件があればぜひご紹介くださいね。





パタヤ(タイ)の78平米の部屋を賃貸する方はいらっしゃいませんか?

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コンドミニアムHP:http://somphongcommittee.wix.com/somphongcondotel
・その他、臨機応変に対応しますのでお問い合わせください。

お問い合わせ(Eメールアドレス:ninja300abs@yahoo.co.jp)





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NINJA300

Author:NINJA300
ASEAN在住日本人の資産運用ブログ。NINJA250からNINJA300へ排気量アップしました(2013/11)。

最近気付いた点は、自分が永遠に"a bud looking for bloom"であり、「捨石(a stepping stone)」であるということです(2015/03/26)。

☆☆☆ムーンフェイズ/月齢☆☆☆




☆☆フライング・トゥールビヨン☆☆



The Pirate's Code 1: Take every thing you can, give nothing back!

※データ記載には注意を払っていますが一人で書いておりますので、間違いが全くないというわけはないと思います。若し、間違いにお気づきになられた方はご一報いただければ幸甚です。また、ご承知のように、投資は全て自己責任ですので当ブログは一切責任を負いません。

http://ninjafighter.blog.fc2.com/blog-entry-1.html

※また、徹底して日教組が大嫌いです。天敵だと思っていますので宜しくお願いします。

なお、プレビューは天龍寺の雲龍画。日本は「龍国」です。
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※最後に、NINJA300は完全に「アマゾン」「楽天」等の回し者で、アフィリリンクをクリックすると商品ページに飛んで購入額のわずか数%の"under the table"をもらえる約束になっています。したがって、数円単位でもNINJA300を儲けさすのがムカつく人はどうか買う時は自分で「アマゾン」にアクセスをお願いします。

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